тел/факс: 0579/76446
Нотариус Обретен Петров Обретенов
Нотариални услуги в град Балчик

Често задавани въпроси

Какво трябва да знаете, когато се явявате пред нотариус?

       Пред нотариуса всички документи се представят в оригинал!


       Когато се явявате пред Нотариус за каквото й да било действие, задължително трябва да носите личната си карта. Ако сте я забравили, а имате уговорен час, обадете се незабавно на Нотариуса и ако имате време, незабавно организирайте действията си така, че навреме да се явите с личната карта.


       Когато идвате при нотариус, не бързайте. Бъдете търпеливи! Тук се изготвят документи, понякога за цял живот, поправки по тях се извършват бавно и трудно и не са желателни. Планирайте си предварително достатъчно време за престой в канцеларията на нотариуса.

Аз съм продавач, а купувачите ще ми платят цената с кредит от банка

       В момента повечето от покупките на недвижими имоти се извършват като продажната цена се заплаща чрез кредит от банка. Процедурата е следната:

 

       Първо се подписва нотариалния акт за продажба, с който купувачите придобиват имота.
В този нотариален акт е отбелязано, че една част от продажната цена не е получена от продавачите, а ще им бъде изплатена чрез заем от банка след вписване на нотариалния акт за продажба, след вписване на ипотека в полза на Банката върху закупения имот и след представяне на удостоверение от Агенцията по вписвания, с приключила дата- датата на продажбата, от което да е видно, че ипотеката е единствена тежест върху имота.

 

       Втората стъпка е подписването на нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека или съответно молбата за вписване на законна ипотека.
Нотариалният акт за договорна ипотека се подписва от упълномощен представител на банката, от кредитополучателите по договора за кредит, от новите собственици на имота и от солидарни длъжници или съкредитополучатели по договора за кредит, ако има такива.
Учредяването на ипотеката става в един и същи ден, непосредствено след подписването на нотариалния акт за продажба.

 

       Това, което трябва да знаете като продавачи, на които цената се заплаща чрез кредит от банка е, че ще получите парите от банката няколко дни след подписването на нотариалния акт за продажба, когато в Службата по вписвания приключат регистъра за датата на продажбата. Точният срок зависи от натоварването в Службата по вписвания.

       За ваша сигурност е добре да поискате и купувачът да ви представи официално писмо от банката, адресирано до вас, с поет банков ангажимент за изплащане на дължимата сума и посочените условия.


       В това писмо банката удостоверява, че на вашите купувачи им е одобрен кредит за закупуване на имота и е отбелязано каква част от този кредит ще бъде платена на вас.

Какво е материален интерес?

       Документ, с който се гарантира плащането/получаването на определена сума, се таксува като документ с материален интерес. Материалният интерес е в размер на посочената дължима сума.

 

       Пример за такива документи са: всички видове нотариални актове, молби за вписване или заличаване на ипотеки, договори за наем, договори за заем, договори за продажба, включително на МПС, предприятие или други движими и недвижими вещи, констативни протоколи за съхранение на сума от нотариуса, записи на заповед и всички други документи, в които се гарантира предаването/получаването на някаква сума или вещ.

 

       Когато даден документ има материален интерес, този материален интерес се използва при изчисляване на размера на таксите. Неустойките не влизат в размера на материалния интерес.

 

ВАЖНО: При определяне на размера на материалния интерес на нотариален акт за покупко - продажба се взимат предвид и данъчната оценка, и продажната цена. В този случай материалният интерес е равен на по-високата от двете суми (данъчната оценка или продажната цена).

 

       При нотариални актове за замяна материалният интерес е в размер на стойността на по-скъпия имот.

       При нотариалните актове за дарение и при констативните нотариални актове материалният интерес е в размер на данъчната оценка.

       При учредяване и заличаване на ипотека материалният интерес е в размер на отпуснатия заем или кредит.

Каква е разликата между договорна и законна ипотека?

       Законна ипотека може да бъде вписана само, ако са изпълнени следните условия:

  • Взимате заем/кредит за закупуване на имот.
  • Заемът/кредитът е равен или е по-малък от размера на продажната цена. Ако заемът е по-голям от продажната цена, трябва да бъде учредена договорна ипотека.
  • Заемът дължите или на вашия продавач, или на банка. Ако трето лице ви отпусне заем, за да закупите имот, трябва да бъде учредена договорна ипотека.

       Договорната ипотека е под формата на нотариален акт и се подписва и от заемодателя, заемополучателя, собственика на имота, както и съдлъжници по договора, ако има такива. Законната ипотека е под формата на молба, която се подписва само от заемодателя.

 

       Тъй като законната ипотека е едностранно изявление (подписва се само от едната страна- заемодателя), нотариалните такси за заверката на законна ипотека са по-ниски от тези за договорна ипотека. Таксите за вписване на Агенцията по вписвания са еднакви и за двата вида ипотеки.

Искам да продам имота си. Какви документи са ми необходими?

       Всеки имот е с различна документация и за всеки имот са необходими различни документи.


       Нотариусът не може да ви каже какви документи са ви необходими по ваш преразказ за това, какво се е случвало с имота ви през годините.


       За да имате точен отговор и пълна яснота, трябва предварително да представите четливи пълни копия на документите, които имате.


       Тук са представени ПРИМЕРНИ необходими документи за продажба и/или ипотека върху имот.

  • Апартамент в строеж
  • Апартамент
  • Наследствен апартамент
  • Земеделски земи
  • Къща

Имотът, който продавам/ипотекирам, е моя лична собственост. Защо съпругът ми трябва да подписва декларация?

       Декларацията е във връзка с член 26 от Семейния кодекс.


       Според тази разпоредба независимо, че имотът е лична ваша собственост (дарен ви е или е придобит преди брака), съпругът ви трябва да даде съгласие да се разпоредите със семейното жилище или да декларира, че имотът не е семейно жилище, т.е. че имотът не се използва за нуждите на семейството.

Как да се снабдя с удостоверение за наличие или липса на тежести за имот?

Тези удостоверения се издават от Службата по вписвания към Агенцията по вписване. Адресът е София, кв.„Гео Милев“, ул. „Елисавета Багряна“ №20. Стъпките са следните:

 

  1. Предварително плащате по сметка на Агенция по вписвания такса за издаване на удостоверение за тежести.
  2. Попълвате заявление, с което искате да се издаде удостоверение за липса на тежести.

Моля, попълнете внимателно описанието на имота, не пропускайте адреса, етажа, съседите, складовите помещения (таван и мазе), имената на настоящите и на всички предходни собственици.
Приложете копия на всички документи, включително нотариални актове, делби, договори, удостоверения за наследници, хронологично подредени.

      3. В работно време на Агенцията по вписвания с граждани, от 8.30ч. до 13.00ч., трябва да подадете заявлението, бележката за платената такса и приложени пълни четливи копия от документите за собственост за цялата история на имота.

 

СЪВЕТ: Тъй като в Службата по вписвания са доста натоварени, понякога се случва да допускат грешки. Затова при получаване на удостоверението за тежести, още там на място, преди да си тръгнете от гишето, проверете дали вярно са изписани имената и ЕГН, дали няма пропуснати собственици, описанието на имота, дали проверката на имота е за срока, който сте поискали, налице ли са всички подписи и печати.

Какво е удостоверение за тежести с десетгодишен срок?

       За да ви се издаде удостоверение за тежести с минимален срок на проверката 10 години, трябва да приложите към заявлението историята на имота минимум десет години назад.

 

       Това означава, че ако вие сте придобили имота през 2008г., трябва да приложите и копие на нотариалния акт, с който са го придобили вашите продавачи. Ако те са го придобили например през 2006г., срокът до 2012г. е шест години, а не десет. Ще трябва да приложите и предходния нотариален акт и така нататък.

 

       Ако в някой от нотариалните актове са продавали наследници на човек, който е придобил имота, задължително трябва да представите и копие от удостоверението за наследници.

 

       Ако сте закупили имот по време на брака, дори и да пише името само на единия съпруг в нотариалния акт, то имотът е собственост и на двамата. В заявлението ще трябва да попълните като собственици имената и на двамата съпрузи и да приложите копие от удостоверението си за граждански брак.

 

       Ако закупувате имот – ново строителство или имот в строеж, ще е необходимо да подадете две удостоверение за тежести- едно за апартамента и едно за земята.

       Към заявлението за удостоверението за тежести за апартамента прилагате нотариалния акт за суперфиция, скица, таблица за ценообразуване, архитектурния проект, разрешение за строеж и съответно или удостоверение, че сградата е в груб строеж, или разрешение за ползване /това е документът, който се издава след акт 16/.

       Към второто удостоверение за тежести прилагате всичките документи за земята- нотариални актове, делби, удостоверения за наследници и други, съгласно описаното по- горе.

 

СЪВЕТ: За да бъдете сигурни, когато закупувате имот, удостоверението ви за липса на тежести трябва да бъде с максимален срок на проверката.
Десетгодишната давност не изтича за висящи граждански дела с вписани искови молби, както и за възбрани. За тази цел трябва да имате копия на всички предходни документи за собственост, които касаят имота и да ги подадете към заявлението.

Какво означава Службата по вписвания да приключи датата?

       В Балчик работят много нотариуси, които всеки ден извършват актове, подлежащи на вписване. Всичките тези актове: нотариални актове, законни ипотеки, декларации за откази от права, се вписват в Службата по вписвания.

 

       Когато всички актове, на всички нотариуси, от една дата са изведени с всичките им данни в компютърната система на Службата по вписвания, тогава датата е приключена.

 

       Дори вашият нотариален акт да е вписан пръв и преди всички останали нотариални актове,Службата по вписвания няма да приключи датата докато в компютърната им система не са изведени всички актове на всички нотариуси от този ден.

 

       В различните месеци на годината срокът за приключване на датата е различен: от три дни до почти месец. Най - големите забавяния обикновено са в периода на летните отпуски и в края на годината.

Кои документи подлежат на вписване в имотен регистър?

       Освен нотариалните актове, примери за такива документи са: брачни договори с предмет недвижими имоти, договор за наем /за срок над една година/, договор за учредяване право на преминаване, на прокарване на кабели, отклонения от мрежи, сервитут, декларации за отказ от право на ползване, законни ипотеки, обявени саморъчни завещания, на които е издаден препис от нотариус и др.

 

        Член 112 от Закона за собствеността подробно урежда кои актове подлежат на вписване. Въпросът е уреден и в Закона за кадастър и имотен регистър и в Правилника за вписванията.

Искам да дам пълномощно за продажба на имот

       Нотариалната заверка на пълномощно за разпореждане с имот включва заверка на подписа на лицето и заверка на съдържание на документа.

 

       Задължително към пълномощното трябва да са приложени и нотариално заверени декларации по чл.264, ал.1, ДОПК и по чл.25, ЗННД.

 

       Преди да заверите пълномощното трябва да го съгласувате с нотариуса, при който ще подписвате самия нотариален акт.

 

       Пълномощното за продажба на имот е изрично: трябва подробно да е описан имота като местонахождение, квадратура, трябва да са описани прилежащите към него мазе или таван, идеални части от общите части на сградата, от правото на строеж или от дворното място.

 

       Трябва да посочите дали упълномощеният има право да договаря условията по нотариалния акт, дали има право да получи продажната цена и т.н.

 

       Ако човекът, когото упълномощавате, е съсобственик на имота или ще се явява като пълномощник и на трети лица, в пълномощното трябва изрично да се добави, че същият има право да договаря сам със себе си като пълномощник или като съсобственик.

 

СЪВЕТ: Четете внимателно документите, които подписвате. Не упълномощавайте хора, които не познавате или на които нямате достатъчно доверие.

 

       Пълномощното е документ, който се подписва само от страната, която го издава, тоест упълномощеният не поема задължение да свърши възложеното. За да уредите тези отношение Ви е необходим допълнителен договор, подписан от двете страни.

Колата е на мое име. Защо трябва да идва и съпругата ми?

       Според Семейния кодекс всички придобити по време на брака, чрез заплащане на продажна цена, движими и недвижими вещи са семейна имуществена общност.


       Следователно независимо, че по талон колата е само на единия съпруг, то по закон тя е собственост и на двамата.


       Този факт трябва да имате предвид както при сключване на договори за продажба на МПС, така и при подписване на пълномощия за продажба.

Какво е нотариална заверка на подпис?

       Нотариусът поставя печат на документа, който удостоверява, че именно това лице, с тази лична карта, се е подписало на документа. Лицето, което подписва документа трябва да се яви лично пред нотариуса и да представи свой валиден документ за самоличност.


Ако се подписва управител или изпълнителен директор на дружество: трябва да се представи на нотариуса и удостоверение за актуално състояние, от което се вижда, че той е лицето, което има право да се подписва от името на дружеството.


Ако на документа се подписва лице, което не говори български език: лицето трябва да бъде придружено от преводач, който също подписва декларация в края на документа, че е превел вярно и точно текста. Подписът на преводача е необходим, независимо дали документът е двуезичен.


Таксата за нотариалната заверка на подпис на документ без материален интерес се изчислява по точка 5 от тарифата; за документ с материален интерес се изчислява по точка 10 от тарифата (за двустранни изявления- например договори) или по точка 12 от тарифата (за едностранни изявления- например разписки, молби за заличаване на ипотеки, записи на заповед).


СЪВЕТ: Четете внимателно документите, които подписвате! Не упълномощавайте хора, които не познавате или на които нямате достатъчно доверие. Пълномощното е документ, който се подписва само от страната, която го издава, тоест упълномощеният не поема задължение да свърши възложеното. За да уредите тези отношение Ви е необходим допълнителен договор, подписан от двете страни.

Мога ли да направя генерално пълномощно?

       Възможно е, но много малко са институциите в България, които признават такова пълномощно.

 

       За да Ви свърши работа, най-добре е да посочите точно за какво издавате пълномощното: например за представляване пред банки, за снабдяване с документи, за подписване на договори, за получаване на пенсия.

 

       Пълномощните за разпореждане с недвижим имот /продажба, дарение, учредяване на ипотека/ са изрични, може да дадете пълномощно за имот, но трябва да опишете имота, да посочите дали упълномощеният има право да договаря условията по нотариалния акт, дали има право да получи продажната цена, да договаря сам със себе си или като пълномощник и на трети лица и т.н.

Имат ли срок пълномощните? Как да оттегля пълномощно?

       Ако не сте посочили срок, за който важи, то пълномощното е безсрочно и е в сила докато упълномощителят е жив или докато не го оттегли. За да оттеглите пълномощно трябва да имате валиден документ, подписан от упълномощения, от който да е видно на коя дата сте го уведомили за оттеглянето на пълномощното.

 

       Това може да стане по няколко начина: упълномощеният да ви подпише декларация, че е уведомен, или да му изпратите нотариална покана, с която го уведомявате. При оттегляне на пълномощно задължително трябва да уведомите и нотариусът, който го е заверил.

Човекът, който иска да ме упълномощи, не може да се яви пред нотариус.

       Ако желаете да заверите подписа си върху документ (пълномощно, декларация, образец от подпис и др.), следва лично да се явите с личната си карта пред нотариус.

 

       Ако лицето, чийто подпис трябва да се завери, е неподвижно или тежко болно, трябва да си запишете час за посещение на адрес. На уговорените дата и час трябва да осигурите за своя сметка транспорт до посочения адрес.

 

       Лицето, което се подписва трябва да носи в себе си личната си карта и да бъде запознато предварително с пълното пълното съдържание на документите, които подписва, да желае да ги подпише и да разбира какво подписва.

 

       Предварително трябва да запознаете нотариуса с диагнозата и здравословното състояние на лицето, както и да се представи епикриза и/или решение на ТЕЛК. Ако лицето употребява лекарства с опияняващ ефект, заверката не може да се извърши.

 

       Лицето се подписва на документа в присъствието и пред нотариуса.

 

       Ако подписът на лицето не е положен лично от него и нотариусът не го е видял, нотариалната заверка е нищожна, не поражда никакви последствия и купувачът може да претърпи вреди.

Човекът, който иска да ме упълномощи, е в чужбина.

       Заверката на документи в чужбина може да стане по два начина:

 

       Първият е да заверите документите при българския консул. За българския консул важат същите правила като за заверки при български нотариус.

 

       Ако това ви е невъзможно, следва да заверите документа пред съответния нотариус в съответната страна. На заверката на нотариуса трябва да е отбелязана датата, на която е заверен документа и дали е заверен подпис или съдържание или и двете.

 

       Ако страната е членка на Хагската конвенция, след заверката на нотариуса се поставя АПОСТИЛ. Апостилът представлява щемпел, който може да бъде поставен от надлежен орган на страната, в която практикува нотариусът и следва да бъде прикрепен неразделно с документа, който заверявате. Това означава да има скрепяващи печати между двата документа.

 

       Апостил за заверен от чужд нотариус документ не може да бъде поставен в България. След нотариалната заверка и поставянето на апостила следва да изпратите документите в оригинал в България, където се превеждат.

 

       Ако страната не е членка на Хагската конвенция заверката се извършва съгласно Правилника за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа. В случая процедурата е следната: първо се заверява от нотариуса в чужбина, след което се слага печат от надлежния отговорен орган в тази страна (например Министерство на Вътрешните Работи или Министерство на правосъдието). Следва заверка от българското консулство в тази страна. След тази заверка документът се изпраща в оригинал в България, където се превежда и се слага печат на Министерство на Външните Работи, отдел „Консулски”.